Aspectos de la Asociación y Fiscalización de la misma

Condominio Cañadas del Río Colonial, Villa Canales

Antecedentes

En el 2008 cuando se puso a la venta las casas de este Condominio, los adquirientes al momento de firmar la escritura pública, también se firmó la aceptación del Reglamento de Copropiedad y Administración de la Copropiedad del Condominio Cañadas del Río Colonial. 

En noviembre de 2009, la administradora del Condominio, Servicios Generales Mundo Verde, S. A., empresa asociada a la empresa Mundo Verde, gestora del proyecto, anunció el incremento de la cuota de mantenimiento, que en ese entonces, era de Q549.00, a partir de enero de 2010.

Licda. Esperanza Núñez, Administradora de Mundo Verde,
explicando el aumento de los  servicios de mantenimiento

Según las explicaciones de la Administradora, los servicios de mantenimiento se incrementan a Q653.60,  los cuales incluyen:  seguridad, mantenimiento, piscina, planta de tratamiento, agua, casa, club y cable.  Se excluye el servicio de internet.  

Asamblea celebrada el 8 de noviembre, en donde se  rechazó
 el aumento pretendido por Mundo Verde y fue el inicio
 de una intensa actividad de la Junta Directiva del Condominio.

La Junta Directiva no tenía acceso a los registros contables y auxiliares de la empresa Servicios Generales Mundo Verde, S. A. relacionados con el condominio y los argumentos presentados no fueron convincentes para los condóminos, por lo que en esa Asamblea se rechazó el pretendido aumento y al contrario, se solicitó que únicamente se cancelaran los servicios de mantenimiento básicos. Además, se solicitó que renunciara al derecho de administrar el condominio a partir del 1 de enero del 2010.

En diciembre la empresa administradora responde y  la entrega del condominio  la establece a partir del 1 de abril del 2010, por lo que de urgencia se convocó a asamblea el 9 de enero de ese año.

En acta notarial suscrita por el Lic. Ricardo Rafael Clavería Ortiz, el 9 de enero del 2010, la asamblea general  aprueba constituir la Asociación civil de vecinos del condominio Cañadas del Río Colonial, sin fines de lucro, con la firma de constitución de los condóminos propietarios de las casas 118, 77, 181,178, 119, 114, 189, 66,123, 85,52, 153, 49, 174, 168, 154, 158, 150, 171, 144, 36, 40, 139, 9, 11, 160, 197, 32, 200, 111, 175, 46, 15, 29, 5, 182, 51, 105, 81, 57, 95, 104, 113, 37, 100, 206, 124, 38, 194, 207, 87, 58, 109, 83, 106, 96, 112, 148, 185, 159, 166, 47, 34, 142, 135, 202, 105, 42, 167, 169, 210, 126, 116, 48, 136, 14, 176, 164, 72, 59, 213, 173, 35, más 2 firmas sin identificar el número de la casa.  En esa fecha la totalidad de unidades habitacionales ocupadas no sobrepasaban los 140.

Con base al acta notarial referida, se suscribe la escritura pública número 29, con fecha 24 de febrero de 2010, por medio de la cual se constituye la Asociación de Vecinos del Condominio Cañadas del Río Colonial y queda registrada en el Registro de Personas Jurídicas del Ministerio de Gobernación, bajo la partida 27099, folio 27099 del libro 1 del Sistema Único del Registro Electrónico de Personas Jurídicas.  Posteriormente se hizo el trámite del Registro Tributario Unificado, con fecha 18 de mayo del 2010.

Estos antecedentes se hacen del conocimiento, para enfatizar que los dos instrumentos que regulan las relaciones de vecindad y la administración del condominio, la parte de fiscalización no la menciona el Reglamento de Copropiedad, y muy débilmente lo mencionan los estatutos de la Asociación:

Artículo 17 DE LAS ATRIBUCIONES DE LA ASAMBLEA GENERAL,  inciso b) Discutir, aprobar o improbar el estado de pérdidas y ganancias, el balance general y el informe de la administración y en su caso del órgano de fiscalización y tomar las medidas que juzgue oportunas.

Artículo 29 FISCALIZACIÓN DEL PATRIMONIO.  Los recursos patrimoniales serán fiscalizados por dos asociados que serán nombrados por la Asamblea General por un período de 2 años en su caso, o por un auditor externo nombrado por la propia asamblea general a petición de uno de sus asociados. 

Ante la ausencia de la descripción de acciones de fiscalización y su alcance, este vacío se necesita completarlo con la regulación o formulación de la normativa para la Comisión Fiscalizadora  y la modificación del artículo 29 de la Asociación, descrito en el párrafo anterior y por extensión, agregar esta misma normativa al Reglamento de Copropiedad, para dejar armonizado lo que establece el artículo 2 de los estatutos: "OBJETO.  Tendrá por objeto regular las relaciones que surjan con motivo de la convivencia de los propietarios y copropietarios que constituyeron el Régimen Especial de Copropiedad y el Reglamento de Copropiedad y Administración del Condominio,denominado Cañadas del Río Colonial, los cuales además se regirán por los respectivos estatutos que conforman un solo cuerpo."

Esta ausencia de normativa para la Comisión Fiscalizadora, no es excusa para que la Junta Directiva y la Administración limiten el actuar de la Comisión Fiscalizadora, para que realicen su actividad correspondiente, y proporcionar la documentación o información que soliciten relacionada con su función, con base a  requerimiento por  correo electrónico, llamada telefónica o carta de solicitud, ya que la Comisión tiene mandato otorgado por la Asamblea General al ser electos para la actividad de fiscalización.  

Asimismo, de oficio la Comisión debe mantener comunicación directa con la Junta Directiva, sin ninguna limitación dentro del campo de su competencia y la Junta no puede desligarse, ya que el canal de comunicación es ese cuerpo colegiado y no la administración.

Se debe institucionalizar la fiscalización, ya que hasta la fecha, este propósito no se ha logrado, y al obtenerse, se puede  presentar a la Asamblea, analizar si conviene eliminar la contratación de auditoría externa.

Por aparte, los estatutos y el Reglamento establecen las atribuciones de la asamblea:

ARTICULO DÉCIMO CUARTO. ATRIBUCIONES DE LA ASAMBLEA: La Asamblea de Propietarios es el órgano supremo de la Administración del inmueble y sus facultades son absolutas, correspondiéndole: a) Elaborar y aprobar anualmente el presupuesto de ingresos y egresos. b) Conocer, en esa misma sesión, el informe de la Junta Directiva y la cuenta de administración. c) Declarar la urgencia o necesidad de determinadas obras y fijar su importe. d) Elegir y remover los miembros de la Junta Directiva. e) Decretar las reformas al presente reglamento. f) Fijar el monto de las cuotas de inversión que deben pagar los propietarios de cada inmueble. g) Conocer, informarse y decidir sobre cualquier asunto de interés común. 

La Junta Directiva y cada uno de sus miembros tienen sus atribuciones propias, y deben facilitar la tarea de fiscalización.